Démolir ou rénover, comment trancher
C'est l'arbitrage le plus coûteux d'un projet immobilier, et il se prend souvent sur une intuition plutôt que sur des chiffres. Voici les critères que les entrepreneurs regardent en premier, et les signaux qui indiquent qu'on est en train de mettre de l'argent dans un bâtiment qui ne le rendra pas.
Premier critère, l'état de la structure
Tout part de là. Une fondation fissurée en profondeur, une charpente affaissée ou des solives attaquées par l'eau sur une grande surface changent complètement l'équation. Reprendre une structure coûte cher et le résultat reste une structure ancienne.
À l'inverse, une structure saine dans un bâtiment mal aménagé est un excellent candidat à la rénovation lourde. On garde ce qui vaut cher et on refait tout le reste.
Deuxième critère, la valeur du terrain
Dans les secteurs où le terrain vaut plus que le bâtiment qui s'y trouve, la démolition et la reconstruction deviennent souvent rationnelles. C'est ce qui explique le marché très actif de la démolition et reconstruction à Laval, à Brossard ou dans certains secteurs de Saint-Léonard.
Le calcul est simple à poser. Si la valeur du terrain plus le coût de la construction neuve reste inférieur à la valeur du bien fini, la reconstruction se défend. Sinon, il vaut mieux rénover.
Troisième critère, l'ampleur des mises aux normes
Un bâtiment ancien traîne souvent une électricité à refaire, une plomberie à remplacer, une isolation inexistante et une ventilation absente. Prises séparément, chacune de ces interventions paraît raisonnable. Additionnées, elles approchent parfois le coût du neuf.
Le piège classique est l'effet de cascade. On ouvre un mur pour l'électricité, on découvre l'isolation, on doit alors refaire la finition, et le budget initial est dépassé avant même la moitié du chantier.
Quatrième critère, les matériaux à risque
L'amiante change le calcul dans les deux sens. En rénovation, chaque mur ouvert peut déclencher une phase de retrait sous confinement, avec des arrêts de chantier successifs. En démolition, le retrait se fait en une seule opération planifiée.
Sur un bâtiment fortement amianté, la rénovation par étapes revient souvent plus cher que la démolition, précisément parce qu'on paie plusieurs fois la mise en place du confinement.
Cinquième critère, le cadre réglementaire
Dans certains arrondissements montréalais, notamment sur le Plateau ou dans les secteurs patrimoniaux, la démolition d'un bâtiment ancien est difficile à obtenir et peut être refusée. Le projet de remplacement doit convaincre un comité.
Dans ce cas, la question ne se pose plus vraiment. La rénovation lourde, ou la démolition sélective avec conservation de la façade, devient la seule voie praticable.
Le chiffre qui manque presque toujours
Dans la majorité des arbitrages que nous voyons, le propriétaire a une estimation détaillée du coût de rénovation et aucune estimation sérieuse du coût de démolition. Il compare donc un chiffre précis à une intuition.
Obtenir un devis de démolition ferme, avec et sans retrait des fondations, coûte une visite gratuite et donne le deuxième terme de la comparaison. C'est souvent à ce moment que la décision devient évidente.
Questions fréquentes
Oui, et c'est exactement pour ça que le devis est gratuit et sans engagement. Beaucoup de nos visites servent à donner un chiffre ferme à quelqu'un qui hésite encore. Vous repartez avec le montant réel, pas une estimation approximative.
Souvent oui. On peut retirer un étage, une annexe ou toute la partie arrière en conservant le reste debout, avec étaiement. Cela permet de garder ce qui a de la valeur et de reconstruire ce qui n'en a plus.
Il est nettoyé, débarrassé de tous les débris et nivelé. Attention toutefois, dans plusieurs arrondissements montréalais, l'autorisation de démolir est conditionnée à la présentation d'un projet de remplacement. Ce point est à vérifier avant de s'engager.
